Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document clé qui encadre et oriente l’aménagement du territoire d’une commune ou d’un groupement de communes. Il a un impact significatif sur le marché immobilier, en déterminant les zones constructibles et ainsi que les règles d’urbanisme applicables.
FEAT IMMO vous propose une série de 3 articles pour mieux comprendre l’importance du PLU dans le cadre de la promotion immobilière.
Le deuxième article est consacré à l’impact du PLU sur le marché immobilier
II. Le PLU et le marché immobilier
A. Influence du PLU sur les projets immobiliers
Le PLU a un impact direct sur les projets immobiliers, en déterminant les zones où les constructions sont autorisées et les règles d’urbanisme applicables. Les promoteurs immobiliers, les architectes et les particuliers doivent donc prendre en compte le PLU dans la conception et la réalisation de leurs projets.
Le PLU peut également influencer la rentabilité des projets immobiliers, en fonction des contraintes qu’il impose (densité, hauteur, espaces verts, etc.) et des opportunités qu’il offre (zones à forte demande, incitations à la rénovation, etc.).
B. Impact du PLU sur les prix de l’immobilier
Le PLU peut avoir une incidence sur les prix de l’immobilier, en fonction de l’offre et de la demande de terrains constructibles et de logements dans les différentes zones du territoire. Les zones où les constructions sont autorisées et les règles d’urbanisme sont favorables peuvent connaître une hausse des prix, en raison de la forte demande de logements et de la spéculation foncière.
Inversement, les zones où les constructions sont limitées ou interdites peuvent connaître une baisse des prix, en raison de la faible demande et de la décote liée aux contraintes d’urbanisme. Toutefois, les zones protégées ou à forte valeur paysagère et patrimoniale peuvent également connaître une hausse des prix, en raison de leur attractivité et de la rareté des biens disponibles.
C. Le PLU et les opportunités d’investissement
Le PLU peut offrir des opportunités d’investissement pour les acteurs du marché immobilier, en identifiant les zones à fort potentiel de développement et les projets d’aménagement prévus par la commune ou l’intercommunalité. Les investisseurs peuvent ainsi anticiper les évolutions du marché et réaliser des opérations immobilières stratégiques, en fonction de leur profil de risque et de leur horizon de placement.
Les opportunités d’investissement liées au PLU peuvent concerner notamment :
– Les terrains constructibles situés dans les zones en cours d’urbanisation ou à urbaniser, qui peuvent être valorisés par des opérations de lotissement, de promotion immobilière ou de construction de logements individuels.
– Les immeubles existants situés dans les zones de rénovation urbaine ou de revitalisation des centres-villes, qui peuvent bénéficier de subventions et d’aides fiscales pour la réhabilitation ou la transformation en logements, commerces ou bureaux.
– Les biens immobiliers situés dans les zones soumises à des contraintes environnementales ou patrimoniales, qui peuvent bénéficier d’une valorisation à long terme grâce à leur caractère unique et leur attractivité pour une clientèle exigeante.
D. Cas pratiques : exemples de PLU et leurs conséquences sur l’immobilier local
Exemple 1 : Montpellier , une ville en pleine expansion
Sur la décennie 2010-2020, Montpellier (Occitanie) a connu une croissance démographique et économique, favorisée par son PLU qui prévoyait l’extension des zones constructibles et la densification des zones urbaines existantes pour répondre à la demande croissante de logements et d’activités. Les investisseurs immobiliers ont profité de cette dynamique pour réaliser des opérations de promotion immobilière, de construction de logements collectifs ou de développement de zones d’activités.
Exemple 2 : Une commune rurale en transition – Bazemont
Bazemont est une petite commune rurale des Yvelines qui a entrepris des initiatives pour favoriser la transition et le développement local. Le PLU de Bazemont a été révisé pour promouvoir la construction de logements neufs, la rénovation des bâtiments existants et la création de zones d’activités. Ces mesures visent à répondre aux besoins des habitants actuels et futurs, tout en préservant les espaces naturels et le patrimoine historique. Les investisseurs immobiliers peuvent ainsi chercher des opportunités dans la réhabilitation de bâtiments anciens ou la construction de nouveaux logements et locaux d’activités.
Exemple 3 : Un quartier en rénovation urbaine – Lille, quartier de Lille-Sud
Le quartier de Lille-Sud est un exemple de quartier ancien et dégradé faisant l’objet d’une rénovation urbaine. La ville de Lille a élaboré un PLU incluant des opérations de rénovation urbaine visant à améliorer la qualité du cadre de vie, diversifier l’offre de logements et favoriser la mixité sociale et fonctionnelle. Les investisseurs immobiliers ont ainsi pu participer à la revitalisation du quartier en réhabilitant ou en adaptant les bâtiments existants aux nouveaux usages et aux exigences environnementales.